Come vi abbiamo anticipato parlando dell’indennità per la perdita di avviamento, questa è intimamente connessa alla cessazione del contratto di locazione commerciale.
Ricordiamo i requisiti che la legge richiede affinché sorga il diritto all’indennità:
a) cessazione del contratto di locazione per scadenza del termine o per volontà del locatore;
b) concreto ed effettivo godimento del bene da parte del conduttore;
c) attività commerciale a contatto con il pubblico;
d) il conduttore non deve essere inadempiente.
Il rapporto di locazione può subire modificazioni nel lato soggettivo in caso di affitto o trasferimento di azienda.
La legge 392/1978 (c.d. “legge sull’equo canone”) ci dice che il conduttore può sublocare l’immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l’azienda.
La possibilità che il contratto di locazione venga ceduto comporta delle conseguenze sul piano giuridico in tema di indennità per la perdita di avviamento.
Secondo l’espressa previsione normativa dell’art. 36, comma 2, l. 392/1978, rubricato Sublocazione e cessione del contratto di locazione, l’indennità per la perdita di avviamento è liquidata a favore di colui «che risulta conduttore al momento della cessazione effettiva della locazione».
La Corte di Cassazione ha specificato che se l’immobile in cui l’attività è esercitata viene sublocato o ceduto, gli effettivi titolari dell’indennità da perdita dell’avviamento sono il sub-conduttore e il cessionario, in quanto sono questi ultimi a poter subire un pregiudizio in seguito alla cessazione del rapporto di locazione (Cass. civ., sent. 10157/1994).
A conferma di ciò, «l’indennità di avviamento commerciale spetta a chi, al momento della scadenza del contratto di locazione, sia nel concreto ed effettivo godimento del bene come conduttore, esercitando nello stesso quella attività commerciale al contatto con il pubblico che legittima il sorgere del credito indennitario» (Cass. civ., ord. n. 18346/2016).
In caso di sub-locazione, la giurisprudenza non è concorde nel ritenere se il locatore debba versare l’indennità direttamente al sub-conduttore o debba pagarla al conduttore originario, che dovrà, a sua volta, versarla al sub-conduttore.
Ma cosa avviene in caso di affitto di azienda?
In questo caso l’indennità per la perdita di avviamento non è dovuta per le seguenti ragioni:
a) il contratto di affitto di azienda è distinto dal contratto di locazione commerciale;
b) con l’affitto di azienda non si perde alcun avviamento, essendo questo ricompreso nell’asset aziendale locato.
Pertanto, secondo la Cassazione (sent. n. 6055/1998) nel caso di affitto d’azienda non è ravvisabile alcun diritto all’indennità in capo al conduttore.
