Quantitative easing, tassi di interesse e mercato immobiliare

Posted by Molinaro 01/08/2018 0 Comment(s)

Il mercato immobiliare e quello dei mutui sono strettamente connessi. Per comprendere le oscillazioni del mercato dei mutui è necessario osservare l'andamento dei tassi di interesse che, nell'era inaugurata da Mario Draghi, sono inevitabilmente influenzati dal fenomeno noto come “quantitative easing” (qe).

L'espressione “quantitative easing”, letteralmente “alleggerimento quantitativo”, appartiene alla politica monetaria e descrive l'acquisto periodico e continuativo, da parte della Bce (Banca Centrale Europea), di obbligazioni e titoli di stato dei Paesi che aderiscono al sistema dell’euro. Alla Bce è, infatti, demandata la determinazione dei tassi di interesse e l'emissione della quantità di moneta circolante. A differenza delle operazioni di mercato aperto, in cui gli scambi monetari avvengono in modo tradizionale, nel qe le operazioni di compravendita dei titoli di stato creano nuova moneta. Acquistando titoli di stato, la Bce eroga liquidità alle banche. Si comprende allora come la politica monetaria interagisca con la politica economica in senso espansivo o restrittivo influenzando l'andamento dei tassi di interesse.

I tassi di interesse su cui opera la Bce sono di diversa natura:

a) tasso di riferimento: è il tasso di interesse al quale la Bce fornisce liquidità alle banche. Questo viene applicato anche ai depositi obbligatori delle banche presso la Bce.

b) tasso overnight, o di rifinanziamento marginale: è il tasso sui prestiti overnight, ovvero i prestiti che la Bce fornisce alle banche per la durata massima di 24 ore. L'entità del tasso overnight dà un'idea della liquidità esistente: maggiore è il tasso, minore è il denaro liquido circolante nel sistema bancario.

c) tasso sui depositi: è il tasso sui depositi che le banche possono detenere presso la banca centrale, sempre overnight.

Da quando è stato introdotto, il quantitative easing ha generato una crescita aggiuntiva per l'economia dell'eurozona pari all'1,9% del Pil. Secondo le dichiarazioni di Draghi, la Bce dismetterà progressivamente l’acquisto di titoli di Stato, passando dagli attuali 30 miliardi di euro di titoli acquistati ogni mese al valore di 15 miliardi, dimezzando di fatto la liquidità in circolazione nell'eurozona.

I tassi di interesse, tuttavia, non saranno toccati almeno fino a settembre, e il capitale ottenuto attraverso il rimborso dei titoli sarà comunque reinvestito in nuovi bond.

Nel lungo periodo, naturalmente, venendo meno il principale acquirente dei titoli di Stato, la Bce, i tassi di interesse cominceranno a risalire in ragione della legge della domanda e dell'offerta: nel momento in cui diminuisce la liquidità a disposizione, cresce necessariamente il costo dell'accesso al servizio. L'effetto sarà quello di aumentare lo spread tra le economie più deboli dell'Eurozona, come Italia, Francia e Spagna, e quelle più solide come la Germania.

 

Quali saranno le conseguenze sul sistema bancario e sul mercato dei mutui?

Fino ad oggi l'accesso alle linee di credito per l'acquisto prima casa è stato favorito da due fattori determinanti: i tassi vantaggiosi per la sottoscrizione del mutuo e la flessione del mercato immobiliare, che si è tradotta in un minor costo degli immobili.

Secondo le previsioni meno ottimistiche, nel 2019 le banche dovrebbero disporre di minore liquidità, pertanto saranno maggiormente stringenti i criteri di accesso a prestiti, finanziamenti e mutui. Qualora i tassi di interesse rimangano prossimi allo zero almeno fino alla fine del 2019, come nelle intenzioni di Draghi, chi sottoscriverà nuove linee di credito vedrà i primi segnali della fine del quantitative easing già nella seconda metà dell'anno, con maggiore incidenza fra quanti hanno scelto un mutuo a tasso variabile.

Nell'aprile 2018 i tassi d'interesse sui nuovi mutui hanno raggiunto un nuovo minimo storico che, secondo il rapporto mensile dell'Abi (Associazione Banche Italiane), si aggira intorno all'1,85%. Sul totale delle nuove erogazioni circa i due terzi dei mutui sono a tasso fisso. Il valore degli immobili dovrebbe rimanere del tutto stabile e sostanzialmente equivalente a quello 2017, facendo registrare un lieve incremento dei valori di vendita solo per alcune categorie di immobili e relativamente ad alcune aree. In conseguenza dei suddetti andamenti, il differenziale fra tasso fisso e tasso variabile, leggermente in aumento per tutto il 2017, si è ristretto, mentre il tasso annuo effettivo globale dei mutui prima casa relativo ai finanziamenti a tasso fisso dei più importanti gruppi bancari (Intesa Sanpaolo, Unicredit, Banco Bpm, Ubi, Banca Mediolanum, CheBanca!, Mps, Bnl-Bnp Paribas e Bper) continuerà ad essere compreso tra l'1,7 e l'1,8% almeno per un altro anno. Stando alle dichiarazioni rilasciate in seno all'indagine Bank Lending Survey della Banca d'Italia, le banche italiane intendono perseverare nella politica monetaria inaugurata nel 2018, evitando una restrizione dei criteri di offerta. L'allentamento è stato reso possibile grazie alla riduzione dei margini di profitto sulla media dei prestiti e al miglioramento dei termini e delle condizioni contrattuali applicate. L'accessibilità dei tassi di interesse, inoltre, ha generato un effetto espansivo sulla domanda, assieme alle migliori prospettive (da parte dei potenziali acquirenti) relative al mercato degli immobili residenziali.

L'annuncio della fine del qe non sembra aver prodotto sostanziali modificazioni nella fluttuazione dei tassi di interesse, che restano ancorati all'Euribor e all'Eurirs, reali indicatori del costo del denaro e conseguenza immediata e diretta delle politiche attuate dalla Bce. Si consideri, inoltre, che al di là degli aspetti tecnici legati alle politiche monetarie intraprese dalla Bce, i tassi di interesse sono influenzati anche dalla situazione politica interna e dei Paesi appartanenti all'Eurozona.

 

Gli effetti sul mercato immobiliare

Secondo i risultati dell'indagine congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia condotta dal 3 al 27 aprile 2018 presso 1.534 agenzie immobiliari, pubblicato il 18 maggio 2018, nel primo trimestre dell'anno in corso la quota di operatori che segnalano pressioni al ribasso sulle quotazioni degli immobili è lievemente scesa; di contro, è aumentata l'incidenza (già nettamente prevalente) dei giudizi di stabilità dei prezzi. Confrontando i dati attuali con la rilevazione effettuata nell'ultimo trimestre del 2017, il numero dei potenziali acquirenti è aumentato segnalando un'espansione della domanda, mentre i tempi di vendita sono rimasti sostanzialmente stabili.

Fra le compravendite, la quota di quelle finanziate tramite mutui ipotecari è preponderante e si attesta intorno all’80%. Anche il rapporto fra prestito e valore dell'immobile si aggira su valori elevati, circa il 75%. Per quanto concerne gli operatori del settore, la quota di agenti immobiliari che ascrive la causa della decadenza degli incarichi a vendere alle difficoltà di ottenere un mutuo è risibile.

Per tali ragioni, le attese sulle prospettive del mercato immobiliare sono rimaste favorevoli, su un orizzonte sia di breve sia di medio termine, seppure in misura lievemente inferiore rispetto al trimestre precedente.