Diritto di prelazione: cos'è e quando si applica

Posted by Gianluca 02/08/2018 0 Comment(s)

Volendo spiegare in termini semplici cosa sia la prelazione in ambito immobiliare, si potrebbe definire come il diritto ad essere preferiti rispetto a terzi, o ad avere rispetto ad essi la priorità, a parità di condizioni in un'operazione immobiliare.

Esistono due tipi di prelazione: quella legale e quella volontaria.

Nel primo caso, la prelazione è stabilita dalla legge in casi specifici e a determinate condizioni; nel secondo caso, è stabilita dalle parti contraenti e messa per iscritto sul contratto.

Mentre la prelazione volontaria si riscontra piuttosto raramente nel settore immobiliare e nei contratti di locazione, la prelazione legale si può riscontrare in diversi ambiti, ed è bene conoscerla almeno in grandi linee sia per evitare di incorrere in sgradevoli sorprese in fase di compravendita di un immobile, sia per esercitare i propri diritti qualora se ne presenti la necessità ed essi siano stabiliti per legge.

Di norma, i casi di prelazione legale nei quali si può incorrere in fase di compravendita sono legati alla comunione ereditaria del bene o a contratti di locazione in essere.
Analizziamo questi due casi:

 

Comunione ereditaria del bene immobile
A differenza del regime di comunione ordinaria (es. quello coniugale), al quale non si applica la prelazione, in caso di comunione ereditaria di un bene i coeredi hanno diritto ad essere preferiti, a parità di condizione, quando uno di essi decida di vendere la propria quota di bene, anche indiviso.

Prendiamo un esempio pratico:

Supponiamo che tre fratelli ereditino un immobile a seguito della morte dei genitori. Salvo diverse specifiche, il bene risulterà indiviso, e sarà assegnato in percentuali del valore a ciascuno di essi. Qualora uno di essi volesse vendere la propria quota, gli altri fratelli avranno diritto ad esercitare la prelazione.

Questa norma si applica anche in caso di beni divisi, dunque quando uno dei fratelli fosse proprietario al 100% di una bene immobiliare, gli altri godranno comunque del diritto di cui sopra.

 

Locazione in essere
Qualora il proprietario di un immobile locato decida di vendere il bene a terzi e non abbia proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quella nella quale vive, potrà farlo alla prima scadenza naturale del contratto. La vendita, infatti, è una delle ragioni per cui il locatore può far venir meno il rinnovo automatico del contratto di affitto. In questo caso, però, subentra l'obbligo di comunicarlo al conduttore, assieme alle condizioni di vendita. Quest'ultimo potrà decidere entro sessanta giorni di far valere il suo diritto di prelazione, dunque di acquistare l'immobile alle condizioni stabilite dal proprietario e di essere preferito rispetto a terzi.

 

Cosa succede se però il proprietario decidere di vendere senza avvisare il conduttore?

In tal caso, il conduttore potrà far valere il diritto di riscatto, ossia un diritto opponibile a terzi: avrà quindi la facoltà di riacquisire il mobile dall'acquirente, con la possibilità di chiedere i danni al precedente proprietario.

Anche qualora il conduttore dovesse rinunciare al diritto di prelazione e successivamente l'immobile venisse venduto ad un prezzo inferiore, egli potrebbe far valere diritto di riscatto e chidere un eventuale risarcimento.

È dunque sempre importante accertarsi che non vi siano diritti di prelazione in essere quando si acquista un immobile, onde evitare spiacevoli situazioni.