Casa e tasse: le imposte nella compravendita immobiliare

Posted by Gianluca 02/08/2018 0 Comment(s)

In fase di acquisto di un immobile, vi sono diversi fattori da considerare nel calcolo delle imposte dovute per legge. Vediamo qui quali fattori concorrono a tale calcolo.

La prima cosa da fare è verificare se la compravendita sia soggetta ad Iva o ad imposta di registro.
Mentre acquistando da un privato si è sempre soggetti ad imposta di registro, se si acquista da un'impresa questo non è sempre vero. Infatti gli acquisti soggetti ad imposta di registro sono quelli effettuati presso imprese che
non hanno costruito né ristrutturato l'immobile, o quelle imprese che hanno costruito o ristrutturato l'immobile da oltre 5 anni e non esercitano l'opzione Iva.

Per quanto riguarda l'Iva, questa si applica qualora l'impresa abbia costruito o ristrutturato l'immobile da meno di 5 anni, od oltre i 5 anni qualora applichino l'opzione Iva.

Una volta verificato il regime di imposte, andrà calolata la base imponibile.

 

  • In caso di privato, la base imponibile corrisponde al valore catastale dell'immobile, che si ricava dalla rendita catastale dell'immobile e delle relative pertinenze, riportate nella visura, moltiplicato per il coefficiente che varia a seconda se si tratti della prima casa (115,5) o di seconda casa (126).


    Facciamo un esempio concreto: basandoci sulla visura catastale dell'immobile che vogliamo acquistare, vediamo che la rendita catastale è calcolata a 2.240 €. A questo punto avremo un valore catastale di
    € 258.720 [2.240 x 115,5] in caso si tratti di prima casa, mentre in caso contrario avremo un valore di € 282.240 [2,240 x 126].

  • In caso in cui la vendita sia soggetta ad imposta di registro, ma l'acquirente non sia un privato, la base imponibile sarà il prezzo dichiarato nell'atto di compravendita.

  • Anche in caso in cui la compravendita sia soggetta ad IVA, la base imponibile sarà costituita dal prezzo.
     

Calcolata la base imponibile, ciò che resta da fare è definire l'aliquota e le imposte fisse.

Esse variano considerevolmente a seconda se si tratti di operazione soggetta ad imposta di registro o ad IVA:
 

 

Compravendite soggette ad imposta di registro

In caso di acquisto di prima casa, l'aliquota sarà del 2%, da calcolare sul valore catastale.

Nel caso di acquisto di una seconda casa, l'aliquota aumenta al 9%, ed andrà calcolata sul valore catastale solo se l'acquirente è un privato. In caso contrario andrà calcolata sul prezzo dichiarato in atto.
A questa aliquota andrà aggiunta
l'imposta ipotecaria (50 €) e l'imposta catastale fissa (50 €).

Prendiamo in esame l'esempio precedente.
In caso un privato acquisti una prima casa, avremo il seguente calcolo:

258.720 (base imponibile) x 2% (aliquota) + 50 € (imposta ipotecaria) + 50 € (imposta catastale) = 5.274,4 €

In caso si tratti di seconda casa, invece:

258.720 (base imponibile) x 9% (aliquota) + 50 € (imposta ipotecaria) + 50 € (imposta catastale) = 23.384,8 €

Come si può notare, le imposte variano considerevolmente a seconda se si tratti di prima casa o meno.

È importante aggiungere che le imposte di registro non possono essere inferiori ad un importo di € 1.000. In caso il calcolo precedente dia un valore inferiore a tale cifra, il totale viene comunque arrotondato a 1.000 €.

 

Compravendite soggette ad IVA

Come abbiamo visto precedentemente, alcune compravendite non possono beneficiare dell'imposta di registro.

In tal caso si procederà al calcolo delle imposte tramite IVA con le seguenti aliquote, tutte da applicare al prezzo dichiarato all'atto:

  • 4% per la prima casa

  • 10% sulla seconda casa

  • 22% su fabbricati di lusso
     

Alle quali andranno aggiunte:

  • imposta di registro fissa di € 200

  • imposta ipotecaria fissa di € 200

  • imposta catastale fissa di € 200

  • imposta di bollo fissa di € 230

  • tassa ipotecaria fissa di € 35

  • tassa di voltura fissa di € 55


Si ricorda, infine, che le agevolazioni per la prima casa non vengono applicate indiscrimiatamente per ogni tipologia di immobile residenziale.

Questo deve infatti rispondere a requisiti specifici, tra i quali:

  • non appartenere alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi storici) e A/10 (uffici).

  • deve essere ubicato all'interno del Comune nel quale l'acquirente ha o stabilisca la residenza entro diciotto mesi dall'atto. In caso di coniugi, questa condizione si applica ad entrambi.
    Tale norma gode di deroga qualora l'acquirente svolga nel medesimo Comune la propria attività lavorativa

  • qualora sia in fase di costruzione, l'immobile deve presentare i requisiti previsti dalla legge e non risultare accatastato sotto le categorie A/1, A/7 ed A/9. In tal caso, l'acquirente dovrà rendere dichiarazione che l'atto viene stipulato per un'abitazione che ha e manterrà, una volta ultimati i lavori, le caratteristiche oggettive richieste dalla normativa per l'applicazioni delle agevolazioni in oggetto. A questo proposito, l'Agenzia delle Entrate richiede che il contribuente, a distanza di tre anni dalla stipula dell'atto, dimostri l'ultimazione dei lavori e la realizzazione di un'unità immobiliare avente i requisiti prescritti. Gli stessi principî si applicano anche per le unità immobiliari in corso di ristrutturazione.