Cosa sono le agevolazioni “prima casa”?
Le agevolazioni “prima casa” consentono all’acquirente di ottenere una riduzione delle imposte da versare per l’acquisto dell’unità immobiliare acquistata come prima casa e adibita ad abitazione.
L’intento è di favorire l’acquisto della casa di abitazione, in particolare per i soggetti che non hanno compiuto 36 anni di età.
Vediamo nel dettaglio quali sono le imposte da versare e le aliquote applicate.
COSA SI INTENDE PER “PRIMA CASA”?
Prima casa è l’immobile acquistato per primo all’interno del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca, entro 18 mesi dall’acquisto, la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività lavorativa.
Per abitazioni si intendono gli immobili rientranti nel gruppo A, fatta eccezione per la categoria A/10 (studi e uffici).
Ai fini del riconoscimento delle agevolazioni, l’immobile acquistato deve rientrare in entrambe le categorie (prima casa e abitazione).
CONDIZIONI
L’accesso alle agevolazioni richiede la sussistenza di alcuni requisiti:
• si deve trattare di atti a titolo oneroso o gratuito aventi ad oggetto il trasferimento del diritto di proprietà, oppure la costituzione di diritti di nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione;
• l’atto traslativo o costitutivo deve avere ad oggetto fabbricati non di lusso, ovvero rientrare nelle categorie A/2; A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11 e relative pertinenze (C/2, C/6 e C/7);
• l’immobile deve essere ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca, entro 18 mesi dall’acquisto, la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività;
• la dichiarazione dell’acquirente, da rendere nell’atto di acquisto, di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale e su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni prima casa;
• la dichiarazione dell’acquirente, da rendere nell’atto di acquisto, di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare.
REGIME FISCALE APPLICABILE
Ai fini dell’applicazione del corretto regime di tassazione occorre prestare attenzione alla qualifica fiscale-civilistica del soggetto venditore, mentre è irrilevante la qualifica del soggetto acquirente.
La qualificazione è importante in quanto determina anche la base imponibile da considerare per il calcolo delle imposte.
Si applica il regime dell’imposta di registro nei seguenti casi:
* il venditore è una persona fisica;
* il venditore è un soggetto IVA ma l’operazione è esente da IVA.
Si applica il regime IVA nei seguenti casi:
* il venditore è un soggetto IVA ed è obbligato al versamento dell’imposta;
* il venditore è un soggetto IVA ed esercita la relativa opzione.
LE IMPOSTE DA VERSARE
Le imposte da versare sono tre: di registro/IVA, catastale, ipotecaria.
Quando il venditore non è un privato ma un’impresa, l’imposta di registro è sostituita dall’IVA.
Le imposte devono essere versate sia in sede di contratto preliminare che in occasione dell’atto definitivo di trasferimento, denominato “rogito”.
Le imposte già versate in sede di contratto preliminare saranno detratte dall’imposta finale da versare alla stipula dell’atto definitivo.
Le agevolazioni “prima casa” accordano all’acquirente delle aliquote calmierate, come di seguito specificato:
• imposta di registro nella misura del 2% (in caso di acquisto da un privato), con importo minimo di € 1.000, o IVA al 4% (se la vendita è soggetta a IVA);
• imposta catastale in misura fissa pari a € 50,00 (in caso di acquisto da un privato) o € 200,00 (se la vendita è soggetta a IVA);
• imposta ipotecaria in misura fissa pari a € 50,00 (in caso di acquisto da un privato) o € 200,00 (se la vendita è soggetta a IVA).
Nel caso in cui il venditore sia soggetto IVA per obbligo o per opzione, all’IVA si aggiunge anche l’imposta di registro in misura fissa invece che proporzionale, oltre che le imposte ipo-catastali (sempre in misura fissa).
Alle imposte richieste dalla legge si aggiungeranno le spese per la predisposizione dell’atto notarile, la redazione dell’atto di mutuo (se richiesto) e la provvigione dell’agente immobiliare in caso di mediazione.
LA DETRAZIONE DELLE SPESE DI MEDIAZIONE
La provvigione versata all’agente immobiliare è detraibile dall’acquirente ad alcune condizioni.
Poiché, infatti, tale detrazione rientra fra quelle indicate all’art. 15 del TUIR, è necessario che:
a) il versamento sia effettuato con un mezzo di pagamento tacciabile;
b) la detrazione sia proporzionata al reddito percepito.
In particolare:
* fino a € 120.000 di reddito, i contribuenti hanno diritto alla detrazione piena;
* tra € 120.000 ed € 240.000 di reddito, la detrazione spettante parte dal 19%, per un massimo di € 1.000, ma diminuisce in modo progressivo all’aumentare del reddito del contribuente;
* oltre € 240.000 di reddito non spetta alcuna detrazione.
LA BASE IMPONIBILE PER IL CALCOLO DELLE IMPOSTE
Quando il venditore è un privato, la base imponibile su cui calcolare le imposte è data dalla rendita catastale (regola del prezzo-valore).
Il valore sarà dato dalla rendita catastale moltiplicata per un coefficiente, che nel caso di acquisto prima casa è pari a 115,5.
Ad esempio, per una rendita catastale pari a € 500,00 il valore della base imponibile sarà di 57.750,00 (500x115,5).
A questa base imponibile dovranno, poi, essere applicate le aliquote per determinare le imposte da versare.
È importante ricordare che nel caso di applicazione del prezzo-valore l’onorario notarile può essere ridotto del 30%.
In alternativa alla rendita catastale, si applica il valore venale in comune commercio alla data dell’atto o, se superiore, il corrispettivo pattuito.
L’acquirente deve espressamente dichiarare in atto la volontà di avvalersi del principio del prezzo-valore.
IL CREDITO DI IMPOSTA
Le agevolazioni “prima casa” sussistono anche quando l’acquirente possegga già un alloggio che però non sia concretamente idoneo, per dimensioni e caratteristiche, a soddisfare le esigenze abitative della propria famiglia.
Chi cede l’abitazione “agevolata” ed entro un anno dalla vendita ne acquista un’altra, anche se non ultimata, avente i requisiti “prima casa”, ha diritto a un credito d’imposta pari all’imposta di registro (o all’IVA) pagata per il primo acquisto agevolato ma che non può, in ogni caso, superare l’importo dell’imposta di registro o l’IVA versati per il secondo acquisto.
L’eventuale differenza non può, pertanto, essere rimborsata in nessun caso; può soltanto essere imputata in diminuzione dell’imposta di registro dovuta per il secondo atto d’acquisto, purché il beneficiario ne faccia menzione al notaio in sede di stipula.
Nel caso in cui l’imposta sia incapiente, il credito in parte inutilizzato può essere:
• scorporato per l’intero importo in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecarie e catastali dovute sulle successioni, donazioni, sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito (prescrizione ordinaria decennale);
• imputato in via di compensazione per il versamento di contributi previdenziali o ritenute d’acconto;
• utilizzato in diminuzione dalle imposte sui redditi, dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data del nuovo acquisto.
REGIME DEL CREDITO DI IMPOSTA QUANDO IL SECONDO ACQUISTO È SOGGETTO AD IVA
Qualora il secondo acquisto sia soggetto ad IVA, non è possibile utilizzare il credito d’imposta in sede di rogito notarile e sarà necessario optare per una delle soluzioni indicate al paragrafo precedente.
Il credito d’imposta non spetta, inoltre, nei seguenti casi:
• assenza dei requisiti “prima casa” nel secondo acquisto;
• l’immobile è stato acquistato con l’aliquota ordinaria, senza fruire dell’agevolazione “prima casa”;
• l’immobile venduto è pervenuto per successione o donazione;
• vendita di un garage pertinenziale acquistato con i benefici prima casa e riacquisto, entro l’anno, di un altro garage con i medesimi benefici.
LE AGEVOLAZIONI UNDER 36
Le agevolazioni “under 36”, introdotte dal c.d. “decreto sostegni bis” (d.l. 73/2021) sono rivolte ai soggetti che non hanno ancora compiuto 36 anni di età nell’anno in cui l’atto è rogitato e che presentano un valore dell’ISEE non superiore a € 40.000 annui.
Le agevolazioni riguardano atti a titolo oneroso traslativi o costitutivi del diritto di proprietà, della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione, purché si tratti di “prima casa” (sono comprese anche le relative pertinenze). Sono pertanto esclusi i contratti preliminari.
Tali atti sono esenti dall’imposta di registro e dalle imposte ipotecaria e catastale; restano dovute l’imposta di bollo, le tasse ipotecarie e i tributi speciali catastali.
Qualora la transazione sia soggetta ad IVA, ai soggetti beneficiari è accordato un credito di imposta di ammontare pari all’IVA corrisposta in relazione all’acquisto.
Il credito d’imposta può:
• essere portato in diminuzione dalle imposte di registro, ipo-catastali, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
• essere utilizzato in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data dell’acquisto;
• essere compensato nel modello F24.
In nessun caso il credito di imposta può essere rimborsato.
I finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo per i quali ricorrono le condizioni e i requisiti descritti, sono esenti dall’imposta sostitutiva delle imposte di registro, di bollo, ipo-catastali e delle tasse sulle concessioni governative, prevista nella misura dello 0,25%, a condizione che la sussistenza dei requisiti risulti da dichiarazione della parte mutuataria resa nell’atto di finanziamento o allegata al medesimo.
Le agevolazioni per gli under 36 si applicano agli atti stipulati nel periodo compreso tra il 26 maggio 2021 e il 30 giugno 2022.
Al fine di sostenere i mutuatari in difficoltà con il pagamento delle rate del muto, è stato prorogato al 31 dicembre 2021 il Fondo di solidarietà per i mutui per l'acquisto della prima casa (c.d. "Fondo Gasparrini"), istituito con il “decreto cura Italia” (d.l. 18/2020).
PROROGA DELLA SOSPENSIONE DEI TERMINI
Il decreto “Mille proroghe 2022” (d.l. 228/2021) ha disposto la sospensione fino al 31 marzo 2022 dei seguenti termini:
* termine di 18 mesi dall’acquisto, entro il quale l’acquirente è tenuto a trasferire la residenza nel comune dove si trova la nuova abitazione;
* termine di 12 mesi entro cui i contribuente può acquistare un nuovo immobile da adibire a prima casa dopo aver trasferito il primo, acquistato anch’esso con i benefici prima casa, prima del decorso dei 5 anni successivi alla stipula;
* termine di 12 mesi entro cui l’acquirente deve rivendere l’immobile in suo possesso, acquistato con le agevolazioni “prima casa”, dopo aver comprato un secondo immobile con le medesime agevolazioni;
* termine di 12 mesi dall’alienazione della prima casa, in cui l’acquirente può riacquistare un secondo immobile con le stesse agevolazioni.
I nuovi termini ricominceranno a decorrere dal 1° aprile 2022.
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