Acquisto casa dal costruttore, le nuove tutele in arrivo

Posted by Molinaro 19/02/2019 0 Comment(s)

Dal decreto legislativo 12 gennaio 2019, n. 14,  arrivano alcune novità di notevole interesse per il settore immobiliare: parliamo di contratti preliminari e di tutela degli acquirenti di immobili da costruire.

Il decreto introduce il Codice della crisi di impresa e di insolvenza in attuazione della legge 19 ottobre 2017, n. 155.

Le tutele per chi acquista dal costruttore sono stabilite dal Testo unico del settore di cui al decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122.    

Nella nota al decreto redatta dal Consiglio del Notariato si elencano le fondamentali tutele per quanti sono interessati a tale tipologia di acquisto.

Secondo il consigliere nazionale Giampaolo Marcoz, due sarebbero gli elementi salienti del Testo unico:

  • la tutela offerta all’acquirente con riferimento alle somme versate nel corso dell’iter di compravendita, dall’elevazione delle fondamenta alla consegna delle chiavi.

Tale tutela obbliga il costruttore a sottoscrivere una fideiussione bancaria o assicurativa per un importo pari a tutte le somme versate dall’acquirente.

In caso di fallimento del costruttore, dunque, l’acquirente avrebbe la possibilità di recuperare le somme versate.

  • la cosiddetta “postuma decennale”: al momento del rogito il costruttore deve rilasciare una garanzia contro i danni emersi nei dieci anni successivi alla stipula, dovuti a difetti di costruzione e che richiedano interventi da parte dell’acquirente.

 

In che modo è possibile ottenere queste tutele? Certamente è consigliabile stipulare il contratto preliminare di fronte a un notaio, in quanto ciò consente l’attivazione delle tutele previste dal decreto legislativo 122/2005. L’aspetto problematico risiede nel fatto che tali garanzie obbligano il costruttore a sostenere costi rilevanti, stante il vincolo che grava sulle somme incassate.

A tale ragione si deve l’incauta consuetudine di stipulare l’atto non di fronte a un notaio, che è un pubblico ufficiale, bensì per per scrittura privata. Il rischio in questo caso, è di lasciare sprovvisto l’acquirente delle opportune tutele, esponendolo alla possibilità di perdere le somme versate oltre all’immobile acquistato. Consigliamo, pertanto,  di rivolgersi sempre a un notaio per la sottoscrizione di un contratto di compravendita immobiliare, tanto più nell’ipotesi di acquisto da ditta costruttrice.

 

Contratto preliminare di compravendita casa in costruzione

 

Il decreto 14/2019 risolve, in primo luogo, gli attuali dubbi sullo scioglimento del contratto preliminare di vendita immobiliare in costanza di una procedura di liquidazione giudiziale. In questo caso si prevede, infatti, che il curatore possa sciogliersi dal preliminare anche quando il futuro acquirente abbia proposto e trascritto, prima della liquidazione giudiziale, una domanda di esecuzione in forma specifica (mirata a provocare una pronuncia che produca gli stessi effetti del contratto non concluso). Tale scioglimento, tuttavia, non è opponibile all’acquirente nel caso in cui la domanda in questione venga successivamente accolta.

Con riferimento all’ipotesi del subentro del curatore nel contratto preliminare, si prevede che gli acconti eventualmente versati prima della liquidazione giudiziale possano essere considerati opponibili alla massa solo «nella misura pari alla metà dell’importo che il promissario acquirente dimostra di aver versato».

Il decreto 14/2019  modifica il decreto legislativo n. 122 del 2005, dettando nuove norme sulla disciplina degli immobili da costruire, al fine di rafforzare le tutele finora previste in favore degli acquirenti di tale tipologia di immobile. In tale ottica si stabilisce che la mancata consegna della polizza decennale postuma (e non più solo, quindi, il mero verificarsi di una situazione di crisi del venditore) costituisce motivo di escussione della fideiussione prestata dal costruttore a garanzia delle somme riscosse, nonché di nullità del contratto. Trattasi in questo caso, di nullità relativa, in quanto opponibile esclusivamente dall’acquirente.

Con successivi decreti ministeriali saranno definiti  i modelli standard di fideiussione e della polizza di assicurazione; gli estremi della polizza assicurativa, così come della sua conformità ai requisiti standard, dovranno essere menzionati nell’atto di trasferimento dell’immobile.

Si prevede che il contratto preliminare e ogni altro contratto comunque diretto al successivo acquisto della proprietà o di altro diritto reale sugli immobili disciplinati dal decreto legislativo 122/2005 siano «stipulati per atto pubblico o per scrittura privata autenticata».

 

Fonte: Idealista news