Perché scegliere il contratto a canone concordato per chi decide di locare un’abitazione nel comune di Roma.

Posted by Molinaro 03/03/2016 0 Comment(s)

Se negli anni passati la scelta di quale tipologia di contratto da stipulare per locazioni ad uso abitativo dipendeva da una serie di fattori che rendeva più conveniente il  contratto a canone libero o rispettivamente il contratto a canone concordato, le recenti riforme rendono quest’ultimo la scelta migliore, con vantaggi sia per l’inquilino, ma soprattutto per il proprietario dell’abitazione.

 

Ciò è evidente confrontando le imposte dovute per i contratti di locazione a canone libero e per i contratti di locazione a canone concordato nei due regimi di tassazione previsti dalla legge:

 

Regime ordinario di tassazione (il reddito imponibile, costituito dal canone annuo di locazione, contribuisce a determinare il reddito complessivo, al quale va applicata un’aliquota IRPEF che può variare dal 23% al 43%)

 

Tipo di contratto

Imposte

Reddito imponibile ai fini IRPEF

Contratti di locazione a canone libero

IRPEF

Addizionale regionale

Addizionale comunale

Imposta di registro

Imposta di bollo

95% del canone anno

Contratti di locazione a canone concordato

70% del canone annuo

 

Regime della “cedolare secca” (introdotto nel 2011, consiste nell’applicare al canone annuo di locazione un’imposta fissa in sostituzione dell’IRPEF, delle relative addizionali, imposta di registro e imposta di bollo dovute sul contratto di locazione)

 

Tipo di contratto

Imposte

Imposte non più dovute

Contratti di locazione a canone libero

21 % del canone annuo stabilito dalle parti.

IRPEF

Addizionale regionale

Addizionale comunale

Imposta di registro

Imposta di bollo

Contratti di locazione a canone concordato

10% del canone annuo per il quadriennio 2014-2017

15% dal 2018

 

Il contratto a canone concordato con l’applicazione della cedolare secca consente quindi di pagare fino al 2017  il 10% delle imposte  sul canone di locazione annuo percepito. Nel caso in cui non dovesse essere prorogata quest’agevolazione, la percentuale passerà al 15 % (sempre e comunque conveniente)

 

Con la legge di stabilità 2016 vi è inoltre una riduzione del 25% di Imu e Tasi per le abitazioni locate a canone concordato nonché il divieto per i comuni di alzare le relative aliquote fissate nel 2015

 

Ricordiamo le caratteristiche principali del cosiddetto contratto a canone concordato:

  • Esso si basa su un “Accordo Territoriale” redatto dalle associazioni più rappresentative dei proprietari e degli inquilini, in quei comuni ad alta densità abitativa (come Roma) in cui sono stabiliti i criteri di valutazione degli immobili e i valori minimi e massimi per ogni zona omogenea

 

  • La cedolare secca è riservata alle persone fisiche per immobili locati ad uso abitativo, non possono quindi usufruirne le società e gli enti commerciali e non commerciali, ad esclusione di contratti conclusi con enti pubblici o privati non commerciali, purché risulti da contratto la destinazione abitativa
  • Gli immobili per i quali è possibile scegliere il regime della cedolare secca sono quelli appartenenti alla categoria catastale da A1 ad A11, escludendo la categoria A/10 (uffici o studi privati)
  • La durata dei contratti concordati è minima di 3 anni + 2. Aumentando la durata, il limite massimo del canone aumenta delle seguenti percentuali:
    • 4 + 2 prevede un aumento del canone massimo del 4 %;
    • 5/6 + 2 la percentuale è del 6 %;
    • 7 + 2 la percentuale è del 10 %;

 

E’ importante che siano rispettati i requisiti determinati dagli “Accordi Territoriali” per essere sicuri della fascia di prezzo a cui è possibile locare il proprio immobile.

Per i nostri clienti, siamo noi ad assicurarci che siano compilate e rispettate in modo rigoroso le tabelle che le associazioni di categorie del comune di Roma ci forniscono, essendo in stretta collaborazione con l’associazione U.P.P.I (Unione Piccoli Proprietari Immobiliari)

Questo per evitare spiacevoli sorprese rischiando di incorrere a una revisione del contratto e vedendosi diminuire il canone inizialmente concordato.

 

Gli accordi territoriali, e quindi i parametri con cui è valutato il prezzo massimo del contratto a canone concordato, nel comune di Roma risalgono al Gennaio 2004, anni in cui il mercato delle locazioni era più dinamico che mai. I prezzi delle locazioni si sono adeguati negli ultimi anni, per effetto della crisi, al mercato attuale, con la conseguenza che la maggior parte delle abitazioni ha un canone di mercato che rientra abbondantemente nel limite massimo previsto dagli accordi territoriali.